Şikâyet yağıyor düzenleme bekleniyor... Sitelerde yönetim krizi büyüyor

BU yıl ocak-şubat döneminde yapılan aidat zamları, apartman ve site sakinlerinde şok etkisi yarattı. Kimi sitelerde yüzde 200’ü bulan artışlar tepkilere yol açtı, vatandaşlar eylemlerle sesini duyurmaya çalıştı.

Fahiş aidat zamlarıyla site yönetim krizinin büyüdüğünü söyleyen Türkiye Kentsel Tesis Yönetim Derneği Başkanı Suat Sandalcı, “Son birkaç ayda yüzlerce şikâyet maili aldık. İstanbul ağırlıkta ama Samsun’dan da bize ulaşanlar var. Vatandaş artık bıktık diyor. Gelen şikâyetler sonrası yaptığımız saha incelemesi de haklı olduklarını gösteriyor” diye konuştu.

Asgari ücret artışı nedeniyle aidatlara zammın kaçınılmaz olduğunu, ancak yüzde 40-50 bandında olması gereken artışın yüzde 150-200’e kadar çıktığını dile getiren Saldalcı, “Ayrıca güvenlik, temizlik gibi hizmetlerde usulsüz faturalar kesildiğini biliyoruz. Birçok sitede illegal gruplar yönetim bütçelerine göz koymuş durumda. Site sakinlerine düşen en önemli görev genel kurullara katılmak. Zamların, bütçelerin belirlendiği toplantılara maalesef katılım çok düşük” dedi.

 

Bugün isteyen herkesin bir gün, hatta birkaç saat içinde site yönetim şirketi kurabildiğini belirten Sandalcı şunları söyledi: “Geçen yıl, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nca, site yönetim hizmeti veren şirketlerle ilgili mevzuat çalışmaları yürütmek üzere yeni birim oluşturuldu. Bizler de kamu temsilcileri ile çalıştaylar yaparak yol haritasını belirledik.

ÇOĞU YETERSİZ 

Site yönetim şirketlerine lisans şartı getirecek düzenlemenin Meclis’in açılmasıyla gündeme geleceğini düşünüyoruz. Bakanlık ve yeni kurulacak ‘Tesis Yöneticileri Birliği’, usul ve esasların belirlenmesi için çalışacak. Artık önüne gelen, bütçeye göz koyan yönetim şirketi kuramayacak. Bugün ülke genelinde yaklaşık 4 bin tesis yönetim şirketi var. Bunların yüzde 20-25’inin lisans alabileceğini düşünüyoruz. Maalesef yetersiz ve kötü niyetli firmalar çoğunlukta. İlk adım yönetim şirketleri, sonra apartman yöneticileri için de şartlar belirlenecek.”

YENİ YASADA NELER OLACAK?

SUAT Sandalcı, yönetim şirketleri için beklenen yasal düzenleme için şu bilgileri paylaştı:

- “Önce meslek standartları belirlenecek, sonra buna göre tesis yönetim şirketlerine lisans verilecek. Lisansı olmayan faaliyet gösteremeyecek.

- Yöneticilere eğitimler verilecek ve sınavlarla yeterlilikleri ölçülecek.

- Şirketlerin adli sicil kayıtları kontrol edilecek, bugün gördüğümüz illegal oluşumların varlığına son verilecek.

- Yerli bir yazılım devreye girecek. Böylece sitelerdeki gelir gider kalemleri daha kolay denetlenecek, usulsüzlüklerin önüne geçilecek. Aynı zamanda bu yolla kat maliklerine ait kişisel bilgilerin güvenliği de sağlanacak.”

Suat Sandalcı

İŞTE YASAL HAKLARINIZ

APARTMANDAKİ yönetici ya da sitenizdeki yönetim şirketi sınırsız hak ve yetkilere sahip değil. Onları kat maliklerinin seçip, denetleyebileceğini ve memnun değilse de değiştirebileceğini anlatan Gayrimenkul Hukuku Derneği Kurucu Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, bilinmesi gereken kritik noktaları şöyle özetledi:

1- NASIL SEÇİLİR?

“Öncelikle şunu belirtelim: Türkiye’de tesis ya da apartman yönetimi için özel bir yasa ya da yönetmelik yok. Bu nedenle, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetim yapılır. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre en az 8 ve daha fazla bağımsız bölüme sahip taşınmazlarda yönetici seçilmesi zorunlu. Yönetici veya profesyonel yönetim şirketlerinin seçimi kat malikleri genel kurulunda yapılır. Genel kurul apartmanlar için yılda bir, toplu yapı niteliğindeki siteler için iki yılda bir gerçekleşir.

 

Genel kurulda alınacak bu yöndeki karar için hem salt çoğunluk, hem de arsa payı çoğunluğu aranır. Örneğin; 100 bağımsız bölümlü bir sitede genel kurula katılımın 52 bağımsız bölüm olduğunu varsayalım. Bu kapsamda en az 27 bağımsız bölümün yönetici seçimi kararında aynı yönde oy vermesi gerektiği gibi, bu 27 bağımsız bölümün arsa payı toplamının da yine genel kurula katılan bağımsız bölümlerin salt çoğunluğu olması zorunludur. Bu örnekte yönetici seçiminde karar veren 27 bağımsız bölümün arsa payları küçük daireler olması halinde seçim geçersiz olacaktır. Ayrıca sitelerde yüklenici firmanın teslim sonrası ‘bir yıllık geçici’ yönetim oluşturma hakkı olduğu da bilinmeli.

2- TEK BAŞINA KARAR ALABİLİR Mİ?

Yöneticinin veya profesyonel yönetim şirketlerinin apartman veya site içinde alacakları aidat gibi tüm maddi kararlar kat malikleri genel kuru-luna dayanmak zorunda. Hiçbir yönetici veya yönetim şirketi kaynağı kat malikleri genel kurulunda olmayan bir kalemde harcama yapamaz. Ancak olağanüstü bir durumun varlığı halinde bu harcama yapılır ve kat maliklerinden talep edilebilir. Mesela; Aşırı yağış sonrasında çatıda meydana gelen hasarla ilgili hızla karar alınması ve harcama yapılması gerektiği için yönetim bu gibi konularda harcama yapabilir. Ayrıca yönetim, genel kurula uzun bir süre varsa, olağanüstü kat malikleri genel kurulunu toplayarak ek bütçe talebinde bulunabilir.

Ali Güvenç

 

3- MŞ ALIR MI, AİDAT ÖDER Mİ?

Yönetici veya profesyonel yönetim şirketine bir ücret ödemesi yapılabilir. Bu konuda yönetim planında bir madde varsa uygulanır, yoksa kat malikleri genel kurulu kararı ile ücret ödemesi belirlenir. Ödenecek ücretler konusunda bir sınırlama yok. Bu konuda aşırı/fahiş veya usulsüz ödemeler olduğu iddia ediliyorsa, her zaman Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurularak yönetici/profesyonel yönetim şirketi değişikliği talep edilebilir. Yine usulsüz ödemeler konusunda ispat edilirse her zaman yönetici veya profesyonel yönetim şirketi sahipleri ağırlaştırılmış bir suç tipi olan emniyeti suistimal suçlaması ile yargılanabilirler.

Apartman veya sitede oturması kaydı ile yönetici/yönetim kurulu üyelerinin aidata katılımı konusunda bir karar alınabilir. Yönetici veya yöne-tim kurulu üyelerinin hiç aidat ödememesi kararı verilebileceği gibi böyle bir karar yoksa yöneticiler Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre aidatın yarısını ödemek zorunda değildirler.

4- DENETİM NASIL YAPILIR?

Ev sahipleri, yönetici veya profesyonel yönetim şirketlerinin denetimini ya kat malikleri genel kurulu tarafından ya da seçecekleri denetçi vasıtası ile yapabilirler. Bir denetçi yoksa yönetici veya profesyonel yönetim şirketi, yönetim planında özel bir süre öngörülmemiş ise her üç ayda bir, özel bir durum çıkması halinde de her zaman kat maliklerine hesap vermek zorundadır.

Denetçi istediği takdirde yönetici veya profesyonel yönetim şirketinin gerekli evrakları hemen sunma, yine denetçi yok ise üç aylık veya özel denetimlerde bu işlem sonrasında/sırasında kat maliklerinin talebi halinde gerekli evrakları sunma zorunluluğu vardır. Kiracılar ise ancak kiraladıkları bağımsız bölümü ilgilendiren durumlarda bilgi isteyebilir.

5- DEĞİŞİKLİK MÜMKÜN MÜ?

Site ya da apartman sakinleri, yönetici veya profesyonel yöneticiden memnun değillerse, kat malikleri genel kurulunda değiştirebilirler. Ayrıca kat malikleri en az 1/3 kat malikinin yazılı imzası ile olağanüstü kat malikleri kurulu yapılabilir ve bu kurul toplantısında yeni yönetici veya profesyonel yönetim kurulu seçimi kararı aldırabilirler. Eğer ciddi usulsüzlükler yaptığını düşünüyorsa, her kat maliki önce zorunlu arabulucuya ve sonrasında da Sulh Hukuk Mahkemesi’ne dava açarak hâkimin müdahalesini talep ederek yöneticinin veya profesyonel yönetim şirketinin değiştirilmesini mahkemeden talep edebilirler.”